城市更新中被拆迁户取得拆迁补偿费的税务分析！

本文看点：目前，全国各地的城市更新项目竞争情况日益凸显，通过城市更新获取土地正成为越来越多开发商拿地的重要手段。而增值税时代城市更新中涉税务和法律问题非常复杂，给房地产企业的税务管理和法律风险带来严重挑战，稍有不慎，企业就会付出巨大税务成本和法律风险的代价，甚至决定项目成败。

一、案例

被拆迁户：收到5亿元现金+10亿元房屋（房屋成本价为3亿元），赔付率1：1.3；其中，有一户为法人，赔偿2亿元房屋（房屋成本价6000万元），房屋净值2000万元。

被拆迁户在这一过程中应纳什么税？如何纳税？

二、税务分析

首先，由于被拆迁户中既有自然人，也有法人，因此需将其分别进行分析。

1、增值税

符合城市更新改造政策的自然人和法人，均不征。

法律依据：

财税〔2016〕36号《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条 免征增值税的第三十七条规定：“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。”

2、个人所得税（针对自然人）

对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免缴个人所得税。

法律依据：

财税〔2005〕45号《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》第一条 对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

财税〔2013〕101号《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》第五条 个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。

3、企业所得税（针对法人）

法人企业需对拆迁补偿收入缴纳企业所得税。但可不立即作为当年度的应税收入征税，而是在搬迁周期内，扣除搬迁支出后统一核算；给予企业最长五年的搬迁期限，也即被拆迁企业可尽量将完税义务延至第五年处理。 

法律依据：

国家税务总局公告2012年第40号《国家税务总局关于发布<企业政策性搬迁所得税管理办法>的公告》

第十六条企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。

第十七条下列情形之一的，为搬迁完成年度，企业应进行搬迁清算，计算搬迁所得：（一）从搬迁开始，5年内（包括搬迁当年度）任何一年完成搬迁的。（二）从搬迁开始，搬迁时间满5年（包括搬迁当年度）的年度。

4、土地增值税

自然人和法人均不需缴纳土地增值税。

法律依据：

财法字〔1995〕6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

5、契税

自然人和法人均只针对超出房屋金额的差价部分征收契税。

法律依据：

财税〔2012〕82号《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》第三条规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居房民屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

6、印花税

自然人和法人均不需缴纳印花税。

法律依据：

国务院令第11号《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条规定：下列凭证为应纳税凭证：1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；2.产权转移书据；3.营业账簿；4.权利、许可证照；5.经财政部确定征税的其他凭证。

鉴于“拆迁补偿协议”不在上述列举范围内，因此拆迁补偿收入暂不缴纳印花税。

三、小结

根据上述分析，当收到拆迁补偿款的被拆迁户分别为自然人和法人时，需要缴纳的税具体如下：

	自然人	法人
增值税	0	0
个人所得税	0	-
企业所得税	-	（2-0.2）×25%，最多可递延5年
土地增值税	0	0
契税
印花税	超金额部分要交	超金额部分要交

来源：智慧源财税

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